3080+ 대책 후 9개월만, 법 통과 후 40일만에 예정지구 지정-증산4구역 등 4곳 예정지구 최초 지정, 후속사업도 탄력

3080+ 대책 후 9개월만, 법 통과 후 40일만에 예정지구 지정-증산4구역 등 4곳 예정지구 최초 지정, 후속사업도 탄력

낮은 분담금, 주민동의 높아... 연내 본 지구 지정까지 신속추진

담당부서도심주택공급총괄과 등록일2021-10-27 06:00

 

 

3080+ 대책 후 9개월만, 법 통과 후 40일만에 예정지구 지정 

- 증산4구역 등 4곳 예정지구 최초 지정, 후속사업도 탄력 -

-낮은 분담금, 주민동의 높아... 연내 본 지구 지정까지 신속추진-

 

□국토교통부(장관 노형욱)는 ｢3080+ 대도시권 주택공급방안(‘21.2.4)｣에 따라 선도후보지로 추진 중인 증산4구역 및 연신내역․쌍문역동측․방학역 4곳을 도심 공공주택 복합사업(이하 “도심복합사업”) 예정지구로 지정한다고 밝혔다.

 

* 구역별 예정지구 지정일 : 증산4(10.28), 연신내역·쌍문역동측·방학역(10.29)

 

ㅇ 지난 9월 21일 도심복합사업을 도입하는 공공주택특별법이 시행되고 난 후, 불과 약 40일만에 첫 예정지구 지정이 이루어짐에 따라 앞으로의 사업 과정도 탄력을 받을 것으로 예상된다.

 

□정부는 지난 2월 4일 ｢3080+ 주택공급방안｣ 발표 이후 9개월간, 선도사업 후보지 선정부터 공공주택법 개정, 서울시 사전협의 및 주민설명회를 거쳐 예정지구 지정까지 사업절차를 신속히 진행해 왔다. 

 

⟪도심복합사업(증산4) 예정지구 추진: 대책 후 9개월만에 예정지구 지정⟫

 

3080+ 선도후보지 선정 공공주택법 서울시  공공주택법 시행 주민 예정지구 지정

대책발표 → -3.31 → 국회통과 → 사전협의 → -9.21 → 설명회 → -10.28

-2.4 -6.29 -8.25 -9.28

ㅇ증산4구역 등 예정지구로 지정되는 4곳은 앞으로 주민 의견청취(14일간) 및 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 본 지구 지정* 절차를 밟게 된다.

 

* (절차) 예정지구 지정 → 주민 의견청취 → 중도위 심의 → 본 지구 지정

 

ㅇ 특히, 도심복합사업 중 최초로 예정지구 지정이 되는 증산4구역은 후보지 중 가장 빨리 지구지정 요건인 주민 동의율 2/3 이상을 확보할 정도로 주민들의 호응이 높았으며, 

 

- 역세권 3곳 역시 주민 동의가 매우 높은 만큼, 연내 본 지구지정까지 신속하게 이루어질 것으로 예상된다.

 

* 주민동의율 : (증산4) 75%, (연신내역) 67%, (쌍문역동측) 81%, (방학역) 75%

 

□ 도심복합사업은 ｢3080+ 주택공급방안｣의 핵심사업으로 그동안 도심내 주택공급이 민간 위주로 이루어지던 것을 공공이 참여하여 다양한 인센티브를 제공함으로써 부담 가능한 가격의 분양주택을 획기적인 속도로 대량 공급하고, 원주민 분담금을 낮춤으로써 공익성도 확보하는 새로운 주택공급 모델이다.

 

➊ 유례없는 빠른 속도로 사업추진

 

□ 국토교통부는 금번 예정지구로 지정하는 4곳은 연내 본 지구지정까지 완료한다는 방침이다.

 

ㅇ 이 경우 후보지 발표(3.31) 후 9개월만에 본 지구를 지정하게 되는데, 이는 기존 재개발사업의 경우 정비구역 지정이 평균 약 5년이 소요되는 점을 고려하면, 이해관계가 복잡한 도심내 주택사업으로서는 전례를 찾기 어려울 만큼 빠른 속도로 진행되는 것이다.

 

□특히, 도심복합사업은 사전청약을 통해 주택을 조기에 공급할 계획으로 실제 국민이 체감할 수 있는 주택공급까지의 시차는 기존 재개발사업과 비교 시 10년 이상 단축 될 것으로 기대된다.

⟪도심 복합사업 절차 및 주택공급 조기화 효과⟫

 

정비 지구계획 지구지정 2年 조합 3~4年 사업계획인가 3~4年 관리처분 계획인가 1年→ 이주 2年 착공 2.5年 준공

사업 → 설립 → → 철거 → (분양) →

↳ 일반적인 정비사업은 지구지정 후 분양까지 약 13년 가량 소요(‘19~’20 서울 입주단지 조사) 

 

3080+ 예정지구 1年 지구지정 1年 복합사업계획인가 0.5年 토지주 우선공급 0.5年 이주 0.5年 착공 2.5年 준공

→ → → → 철거 → (분양) →

↳ 지구지정 후 분양까지 약 2.5년 소요 ⇨ 사전청약으로 1년 단축 ⇨ 지구지정 후 약 1.5년 만에 분양

 

➋ 도심 내 압도적 물량의 주택 공급

 

□ ｢3080+ 주택공급방안｣ 발표 이후, 정부는 6차례에 걸쳐 56곳, 

총 7.6만호 규모의 후보지를 선정하였다.

 

* 당정TF(9.29)에서 발굴한 후보지(9곳, 1만호)까지 포함할 경우 총 65곳, 8.6만호

 

ㅇ 그 중, 본 지구 지정요건인 주민동의 2/3이상을 확보한 곳은 후보지 발표 후 4～6개월만에 이미 19곳, 총 2.6만호를 넘어서고 있는데, 이는 판교 신도시와 맞먹는 규모이다.

 

⟪주민동의 2/3 이상 구역 현황⟫

 

19곳 (역세권 5곳) 연신내역, 녹번역, 쌍문역동측, 쌍문역서측, 방학역

(2.58만호)

(준공업 2곳) 창2동주민센터, 창동674

 

(저층주거 12곳) 증산4, 녹번근린공원, 불광근린공원, 불광329-32, 수색14, 신길2, 신길15, 수유12, 쌍문덕성여대, 용마터널, 상봉터미널, 고은산서측

 

□ 도심복합사업은 역세권 등 입지여건이 우수한 곳에 위치하고, 70% 이상을 분양주택으로 공급하는 만큼, 주택시장 안정에 상당히 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

 

ㅇ특히, 사업 추진여부를 결정하는 주민 동의가 다수의 구역에서 예상보다 매우 빠른 속도로 확보됨에 따라, 후보지로 발표한 공급 물량이 단기간에 실제 공급까지 이어질 것으로 예상된다.

➌ 공공참여를 통한 공익성 확보

 

□ 도심복합사업은 주택 공급을 확대하기 위해 용도지역ㆍ용적률 상향, 기부채납 부담 완화 등의 획기적인 인센티브를 부여한다.

 

ㅇ 하지만, 이러한 인센티브를 통한 개발이익은 특정 기업이 사유화하는 것이 아니라 원주민 재정착, 저렴한 공공분양 주택 및 공공임대ㆍ공공자가 주택공급, 생활SOC 설치 등 공익적 목적으로 활용된다.

 

□ 우선, 기존 재개발사업의 가장 큰 부작용으로 지적 받던 원주민의 내몰림을 막기 위해 주민 부담금을 대폭 낮춘 것이 눈에 띈다.

 

ㅇ사업설명회를 마친 후보지 4곳의 경우 주민에게 현물보상으로 공급하는 주택가격은 전용 59㎡는 4.8∼4.9억원, 전용 84㎡는 6.1∼6.4억원으로 추정되었다.

 

ㅇ 이 경우 주민들의 세대별 평균 부담금은 8천만원～1.3억원 수준으로 분석되었는데, 이는 해당 지역의 민간 재개발사업 보다 약 30% 이상 낮은 수준*으로 평가된다.

 

* 4곳의 민간 정비사업 진행시 예상 부담금보다 평균 1.3∼1.9억원 감소 추정

 

《후보지별(사업설명회 4곳) 우선공급 추정분양가》

 

구역 면적 사업개요 우선공급 추정분양가 세대별

용적률 세대수 전용 59㎡ 전용 84㎡ 평균 부담금

증산4 16.7만㎡ 295% 4,112호 4.9억원 6.2억원 0.9억원

연신내 0.8만㎡ 600% 427호 4.9억원 6.4억원 1.3억원

쌍문역동측 1.6만㎡ 480% 646호 4.7억원 6.1억원 1.3억원

방학역 0.8만㎡ 580% 409호 4.8억원 6.1억원 0.8억원

※ 현재 시점의 계획(안) 및 추정가격으로, 향후 사업계획 수립과정에서 변경가능

 

□ 또한, 일반에 공급하는 분양주택도 전량 공공주택으로서 분양가상한제를 적용하여 부담가능한 가격으로 공급할 계획이다. 

 

ㅇ실제로, 4곳 후보지의 일반 분양가격을 추정한 결과, 인근 시세의 60% 수준인 3.3㎡당 평균 1,931∼2,257만원으로 분석되었다.

《후보지별(사업설명회 4곳) 일반공급 추정분양가》

 

구역 총 주택 토지주 일반공급(공공분양)

세대수 우선공급 물량 추정분양가

3.3㎡당 전용 59㎡ 전용 84㎡

증산4 4,112호 2,054호 2,058호 2,257만원 5.8억원 7.3억원

연신내 427호 160호 267호 2,232만원 5.8억원 7.5억원

쌍문역동측 646호 277호 369호 1,999만원 5.2억원 6.7억원

방학역 409호 107호 302호 1,931만원 5.0억원 6.4억원

※ 현재 시점의 계획(안) 및 추정가격으로, 향후 사업계획 수립과정에서 변경가능

 

➍ 공공사업임에도 주민 선택권은 충분히 보장

 

□도심 복합사업은 공공이 사업에 직접 참여함에도, 주민에게 민간브랜드 선정, 주민대표회의 운영 및 신규 아파트 우선공급 등 민간 재개발사업 수준의 주민선택권을 보장한다. 

 

ㅇ이를 위해, 예정지구로 지정되면 토지소유자 과반수 동의를 통해 주민대표회의를 구성하고, 공공주택사업자가 운영비도 지원할 계획이다.

□ 한편, 이번에 예정지구로 지정하는 증산4 등 4개 구역에 대한 부동산 실거래 조사* 결과, 총 10건의 위법의심 거래를 확인하였으며 이를 국세청, 금융위, 관할지자체 등 관계기관에 통보할 계획이다.

 

* (조사대상) 3080+ 대책발표일(2.4)부터 우선공급권 부여 기준일(6.29)까지 주택 이상거래

(위법유형) 편법증여 의심(특수관계인간 차입 등), 대출용도 외 유용, 거래신고 규정 위반 등

 

□ 남영우 공공주택추진단장은 “이번 증산4구역 등 4곳의 예정지구 지정은 도심 공공주택 복합사업 뿐 아니라 3080+ 대책의 본격적인 추진을 알리는 것으로 그 의미가 크다”며, 

 

ㅇ“증산4구역 등 4곳은 연내 본 지구지정을 완료하고, 주민호응이 높은 다른 후보지에 대해서도 연내 예정지구를 지정하는 등 3080+ 사업을 차질 없이 추진해 나가겠다“라고 밝혔다. 

 

참고  증산4 등 도심복합사업 예정지구 사업개요

 

□ 증산4 

△ (사업명) 증산4구역 도심 공공주택 복합사업

 

△ (유형) 복합형(역세권+저층주거지) 

 

△ (위치) 서울시 은평구 증산동 168-3번지 일원

 

△ (면적) 167,489㎡

 

△ (예상 세대수) 4,112세대

 

 

□ 연신내역 

△ (사업명) 서울 은평구 연신내역 도심 공공주택 복합사업

 

△ (유형) 주거상업고밀지구(역세권)

 

△ (위치) 서울특별시 은평구 불광동 319-1번지 일대

 

△ (면적) 8,228㎡

 

△ (예상 세대수) 427세대

□ 쌍문역 동측

△ (사업명) 서울 도봉구 쌍문역 동측 도심 공공주택 복합사업

 

△ (유형) 주거상업고밀지구(역세권)

 

△ (위치) 서울특별시 도봉구 창동 658-1번지 일대

 

△ (면적) 15,831㎡

 

△ (예상 세대수) 646세대

 

 

 

□ 방학역

△ (사업명) 서울 도봉구 방학역 도심 공공주택 복합사업

 

△ (유형) 주거상업고밀지구(역세권)

 

△ (위치) 서울특별시 도봉구 도봉동 622-6번지 일대

 

△ (면적) 8,425㎡

 

△ (예상 세대수) 409세대