한국토지주택공사의 거래상지위남용행위 제재-이주자택지 공급과정에서 계약서 조항 자의적으로 해석․적용하여 납부 의무없는 지연손해금과 재산세 부담시켜

한국토지주택공사의 거래상지위남용행위 제재-이주자택지 공급과정에서 계약서 조항 자의적으로 해석․적용하여 납부 의무없는 지연손해금과 재산세 부담시켜

담당부서 시장감시총괄과 등록일 2021-08-13

 

 

 

이주자택지 공급과정에서 갑질한 한국토지주택공사 제재

- 계약서 조항 자의적으로 해석 ․ 적용하여 납부 의무없는 지연손해금과 재산세 부담시켜 -

 

■ 공정거래위원회(위원장 조성욱, 이하 ‘공정위’)는 한국토지주택공사(이하 ‘LH’)가 계약 시 약정한 토지사용가능시기*를 지연하고서, 총 34필지 매수인들에게 그 지연기간 동안에는 납부 의무가 없는 ‘토지사용가능시기 이후 지연손해금’과 ‘재산세’를 부담시킨 행위에 대해 시정명령과 과징금(5억 6,500만 원) 부과를 결정했다.

 

* 부지조성공사 등이 완료되어 건축 착공 등 토지사용이 가능한 시기를 말한다.

 

1 사건의 개요

 

□ 이 사건은 ‘김포한강신도시 택지개발사업’시행에 따른 이주자 등에게 이주자택지 및 생활대책용지를 공급하는 과정에서 발생한 사건이다.

 

ㅇ 당해 개발사업은 LH가 사업시행자가 되어, 김포시의 지역발전 및 자족적 신도시를 조성할 목적으로 추진되었는데, 당초의 사업기간은 ’06. 12. 13.부터 ’12. 12. 31.까지로 예정되어 있었다. (<붙임 1> 참고)

 

ㅇ 한편, LH는 ’08.12월 말경 이주자 등과‘선분양 후조성 및 이전’방식으로 이주자택지ㆍ생활대책용지(토지사용가능시기: 2012. 12. 31.)를 공급하는 매매계약을 체결하였다.

 

□ 이후 개발사업 부지조성공사 도중에 문화재 발굴 등이 지연됨에 따라 사업계획이 변경되어, 계약상의 토지사용가능시기도 1년 4개월간 지연되었다.

 

ㅇ 그럼에도 불구하고, LH는 실질적인 토지사용가능 여부를 고려하지 않고 계약서 문구대로만 매매대금, 재산세 등의 납부를 강제한 사건이다.

2 법 위반 내용

 

□ (행위사실) LH는 약정한 토지사용가능시기를 1년 4개월 간 지연하였는데, 그 지연기간 동안에도 매매대금을 연체 중인 총 34필지 매수인들로부터 지연손해금 또는 대납 재산세 명목으로 총 9억 4,800만 원을 수취하였다.

 

※ 판례 및 이 사건 계약서에 따르면, ‘토지사용가능시기’는 적어도 택지조성공사를 완료하여 그 토지를 실질적으로 사용할 수 있는 시기(즉, 부지조성공사 완료일 다음날)이다.

 

ㅇ (지연손해금) LH는 ’13. 1. 23. ~ ’16. 4. 26. 34필지 매수인들에게 토지사용가능시기가 지연되고 있는 기간에는 발생할 수 없는* 약 8억 9,000만 원의 ‘토지사용가능시기 이후 지연손해금’을 부담시켰다.

 

* 이 사건 매수인들의 실제 토지사용가능시기는 ’14.5.1.인바, 그 토지사용가능시기가 지연되고 있는 1년 4개월간(’13.1월 ~ ’14.4월)은 토지사용이 불가능한 바, ‘토지사용가능시기 이후 지연손해금’은 발생할 수 없다.

 

ㅇ (재산세) 또한, LH는 ’13. 9. 1. ~ ’17. 12. 7. 30필지 매수인들에게 자신이 납부하여야 할* 약 5,800만 원의 재산세를 부담시켰다.

 

* 지방세법상 재산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 재산을 사실상 소유한 자가 부담하는바, 계약상 토지사용가능시기가 지연되어 토지를 사용할 수 없는 기간 동안에는 이 사건 매수인들에게 자신의 분양 받은 토지를 사실상 소유하고 있다고 볼 수 없는바, 그 토지들의 재산세를 LH가 부담함은 당연하다.

 

□ (위법성 판단) LH의 이러한 행위는 자신의 거래상 지위를 남용하여 거래상대방(관련 토지 매수인들)에게 불이익을 제공한 행위에 해당한다.

 

ㅇ 이 사건 관련 계약 조항들(지연손해금, 제세공과금 부담)은 LH의 이 사건 계약상 의무인 토지사용가능시기의 이행을 전제로 한 것이다.

 

- 따라서 LH가 계약상 의무인 토지사용가능시기를 이행하지도 않고 ‘토지사용가능시기 이후 지연손해금’ 또는 ‘재산세’를 그 매수인들에게 부담시킨 것은 계약 이행과정에서 부당하게 불이익을 준 것이다.

 

※ 이는 LH의 내부규정 및 정상적인 거래관행에도 반하는 것으로서, 매매대금 조기 회수에만 급급하여 이 사건 관련 계약 조항을 자의적으로 해석․적용한 결과이다.

ㅇ 또한, LH는 사전에 이 사건 대상 토지들의 실제 토지사용가능시기가 지연될 것임을 알았음에도 불구하고, 매수인들에게 즉시 그 사실을 서면으로 통지하여야 하는 계약상 의무를 이행하지 않았다.

 

※ LH는 계약상 토지사용가능시기의 지연을 예상한 일부 매수인의 정당한 잔금 납부 연기 요청을 거절하였으며, 안내문을 통해 계약상의 토지사용가능시기 이행이 정상적으로 이행될 것처럼 매수인들을 기망하기도 하였다. (<붙임 4. ??> 참고)

 

- 뿐만 아니라, LH는 토지사용가능시기 지연 시 적용되는 내부규정상의 각종 의무절차나 후속조치(재산세 또는 미납 잔대금의 토지사용가능시기까지 연기 등)를 전혀 준수하지도 않았다. (세부 규정내용 <붙임 4. ?> 참고)

 

※ 오히려 LH는 매수인들에게 토지사용 승낙서 발급 신청(토지사용가능시기의 지연으로 인한 건축 착공 등 토지사용에 따른 위험을 감수하는 조건)을 유도하여, 각종 문제(민원 발생, 지연책임 소재, 대금 회수 지연 등)를 회피하거나 전가하였다. (<붙임 4. ?> 참고)

 

ㅇ 이러한 LH의 행위는 공공 택지개발 시장에서 독과점적 사업자로서 자신이 사업시행자가 되어, 전국에서 시행하는 각종 개발사업에 따른 토지 공급 과정에서, (<붙임 2.> 참고)

 

- 당해 개발사업 관련 정보를 독점하는 지위나 상황을 이용하여 이 사건과 동일 또는 유사한 형태의 불이익제공행위를 계속적ㆍ반복적으로 발생시킬 우려가 있는바, 공정거래 저해성이 인정된다.

 

3 적용 법조ㆍ조치 내용

 

□ (적용 법조) 공정거래법 제23조 제1항 제4호 거래상지위남용행위 중 불이익제공 (계약 이행과정에서 불이익을 주는 행위)

 

 

제23조 (불공정거래행위의 금지)

 

① 사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 공정한 거래를 저해할 우려가 있는 행위를 하거나, 계열회사 또는 다른 사업자로 하여금 이를 행하도록 하여서는 아니된다.

 

4. 자기의 거래상의 지위를 부당하게 이용하여 상대방과 거래하는 행위

 

□ (조치 내용) 향후 행위 금지명령 및 통지명령*, 과징금(5억 6,500만 원)

 

* 공정위로부터 시정명령을 받은 사실을 거래상대방(34필지 매수인)에게 서면으로 통지

4 의의ㆍ기대효과 및 계획

 

□ 이번 조치는 장기간 문제가 되고 있는 ‘선분양 후조성ㆍ이전’공급방식과 관련하여, 공기업 사업시행자의 갑질 행위에 제동을 걸었다는데 의의가 있다.

 

ㅇ LH에 대한 이번 제재를 통해, 유사한 사업을 수행하는 지자체 도시공사 또는 개발공사의 업무 관행을 개선하는 계기가 될 것으로 기대되며, 

 

- 이로 인해, 향후 택지 분양 계약 후 그 이행과정에서의 공정한 거래질서 확립에도 기여할 것으로 기대된다.

 

□ 앞으로도 공정위는 공기업의 계약서 내용에 대한 자의적인 해석 ․ 적용으로 인해 거래상대방이 부당한 불이익을 당하지 않도록 지속적으로 감시하여 불공정 관행을 바로잡도록 노력할 계획이다.

 

 

붙임 1. 김포한강신도시 택지개발사업 개관

2. 공공 택지개발 시장 현황

3. 이 사건 매매계약서 주요 내용

4. 법 위반 내용 관련 자료

 

 

 

 

위 자료를 인용하여 보도할 경우에는 

출처를 표기하여 주시기 바랍니다.

www.ftc.go.kr

붙임 1 김포한강신도시 택지개발사업 개관

 

? (전체 사업개요) 이 사건 김포한강택지개발사업은 김포시의 지역발전 및 도시공간구조개편을 촉진하고 자족적 신도시를 조성할 목적으로 사업을 추진하였음

• 위치: 김포시 장기동, 운양동, 구 양촌면(현 구래동, 마산동) 일원

• 면적: 10,865,251㎡

• 수용인구: 152,940인/56,653호

• 사업기간: 2006년 12월 ~ 2017년 11월

(1단계: ’12.12, 2단계: ’14.04, 3단계: ’15.10, 4단계: ’15.10, 5단계: ’17.03, 6단계: ’17.11) 

• 사업시행자: 한국토지주택공사(LH)

ㅇ (당초 계획) 이 사건 개발사업은 2006. 12. 13.부터 2012. 12. 31.까지 사업 준공을 완료하기로 계획함

ㅇ (전체 사업준공 연기사유 발생) 그러나 도중에 문화재 발굴조사 ․ 군사시설 기부양여 절차이행 기간 추가 소요 등으로 당초 사업일정에 차질이 발생함

ㅇ (단계별 사업준공 추진) 이에 따라 LH는 소유권 이전이 조속히 요구되고 주변의 공사가 완료된 구역부터 먼저 사업준공 구역에 포함시키고, 그 외 공사부진 구역은 다음 단계의 사업준공 구역으로 분리하는 방식으로 총 6단계에 걸쳐 순차적으로 추진함

 

? 세부추진 경과

• 신도시 입지선정 발표 (’03.5.)

• 택지개발 예정지구 지정 (’04.8)

• 이 사건 개발계획승인 및 부지조성공사 착공 (’06.12. ~ ’08.11.)

• 이 사건 이주자택지 및 생활대책용지 공급공고 및 계약 체결 (’08.11. ~ 12.)

• 전체 구역을 1.2단계로 구분 후 1단계 사업준공 추진 (’12.6. ~ 12.)

- 1단계 사업구역 조정 및 재조정 (’12.6. ~ 10.)

- 1단계 사업구역 부지조성 완료 및 사업준공 (’12.12.31.)

• 2단계 사업구역(이 사건 대상 토지들이 소재) 부지조성공사 완료 및 사업준공 (’14.4.30.) 

• 3단계 ~ 6단계 사업준공 (’15.2. ~ ’17.11.)

? 이 사건 개발사업의 단계별 사업준공 구역

※ 단독/근생/근상은 각각 단독주택용지/근린생활시설용지/근린상업용지를 말하며, 그림상

표시된 블록들 내에 이 사건상 LH로부터 불이익을 받은 토지들이 소재하고 있음

붙임 2 공공 택지개발 시장 현황

 

? 공공 택지개발사업 의의

 

ㅇ 택지개발사업은 일단의 토지를 활용하여 주택 등의 건설에 필요한 택지를 조성·개발하는 사업을 말함

 

ㅇ 이러한 대규모 성격의 택지개발사업은 주로 공공개발 방식으로 시행되는데, LH와 지방자치단체(이하 ‘지자체’, 그 도시공사, 개발공사 포함)가 각종 공익사업(택지개발사업, 도시개발사업, 국민임대단지조성사업, 보금자리주택지구, 산업단지조성사업 등) 시행을 통해 개발·조성함

 

ㅇ 한편, 사업시행자는 통상 택지를‘선분양 후조성 및 이전’방식으로 공급하고 있음

 

? 시장점유율

 

① 택지공급 실적 기준

(단위: 천㎡)

구분 1981 ~ 1991 1992 ~ 2000 2001 ~ 2010 2011 ~ 2019 합계

LH 137,617 140,549 357,558 59,210 1,186,595

-60.60% -53.60% -81.00% -60.70% -68.90%

지자체 89,466 121,544 83,715 38,272 535,248

-39.40% -46.40% -19.00% -39.30% -31.10%

합 계 227,083 262,093 441,273 97,482 1,721,843

-100% -100% -100% -100% -100%

* 위 표상 지자체에는 해당 시ㆍ도의 도시공사 또는 개발공사를 포함(이하 동일)

** 자료출처: 국토교통 통계누리(stat.molit.go.kr)

 

② 참여 사업지구 수 기준

(2019년 말 기준)

구분 사업시행자 합계

LH 단독 LH와 지자체 등 공동 지자체 단독

사업지구 513곳 (67.3%) 26곳 (3.4%) 223곳 (29.3%) 762곳 (100%)

수 539곳 (71.7%)

* 자료출처: 국토교통 통계누리(stat.molit.go.kr)

 

? 택지 조성사업 시행 절차 및 흐름도

 

① 사업추진단계 → ② 사업준공 단계 → ③ 소유권 이전 단계

 

사업지구 지정 토지조성공사 준공 지적 및 등기 공부 정리

↓ ↓ ↓

실시(지구)계획승인 지적확정측량 실시 면적정산

↓ ↓ ↓

용지보상 최종실시계획 변경승인 소유권 이전 안내 

및 등기

↓ ↓

공사시행 사업준공 및 

준공 공고

 

붙임 3 이 사건 매매계약서 주요 내용 (발췌)

 

* 갑: 토지 매수인, 을: LH

붙임 4 법 위반 내용 관련 자료 (발췌)

 

? 이주자택지 잔금연기요청에 대한 거절 회신 공문(2012. 6. 26.)

 

 

? LH의 토지사용승낙서 발급 안내문(2012. 8. 26.)과 토지사용승낙서

 

? LH가 위반한 자체 내부규정 주요 내용(발췌)

토지사용가능시기 운용지침 용지규정 용지규정 시행세칙

 

제1조(목적) 이 지침은 토지사용가능시기의 지연방지 및 토지공급 업무의 효율적 수행을 위하여 토지사용가능시기를 명확히 예측 및 운용하는데 필요한 기준과 절차를 정함을 목적으로 한다. 제56조(제세공과금의 부담) ① 공급용지의 잔금납부약정일(분할수납의 경우에는 할부금수납 최종 약정일을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 이후 부과되는 조세 및 공과금은 매수인의 부담으로 한다. 다만, 잔금납부약정일에 공급용지의 사용이 불가능한 경우에는 그 용지의 사용이 가능한 날 이후 부과되는 조세 및 공과금만을 매수인의 부담으로 한다. 제70조(조성공사준공전 공급용지의 대금수납에 관한 특례) 

② 매수인이 제1항의 본문의 잔금납부약정일 이전에 대금을 완납하였거나 공급용지의 사용승낙 또는 소유권이전을 받은 경우에는 그 대금완납일, 사용승낙일 또는 소유권이전일 이후의 조세 및 공과금을 매수인의 부담으로 한다. ① (생략)

제2조(토지사용가능시기) ① “토지사용가능시기”란 조성공사 및 지적확정측량이 완료되어 필지별로 면적이 확정됨으로써 건축착공 등 토지사용이 가능한 것으로 한국토지주택공사가 예측하여 결정한 시기를 말하며, 원칙적으로 「용지규정 시행세칙」제76조의 면적정산 기준일이 되는 날을 말한다. ② 토지사용시기가 지연되는 경우에는 미납잔대금에 대한 수납기간을 그에 상응한 정도로 연장할 수 있다. (2000. 7. 22. 도입)

② 생략 ③ 조성공사 준공전에 공급하는 용지의 잔금 또는 최종할부금의 납부약정일은 특별한 사유가 없는 한 토지사용가능시기 이후로 한다.(2006. 11. 22. 도입)

③ 필지별로 면적이 확정되기 전이라도 조성공사 또는 지적확정측량이 완료되지 않은 사실을 수인하는 조건으로 매수인의 요청에 따라 사용승낙한 경우에는 그 승낙일을 토지사용가능시기로 본다.

④ 생략

 

제3조(토지사용가능시기의 예측) ① ~ ② 생략

③ 지역본부장은 토지사용가능시기를 예측할 때 취득ㆍ개발ㆍ조성공사ㆍ공급 담당 3급 이상 직원이 참여하는 실무위원회를 구성하여 관련 부서의 의견을 충분히 수렴하여야 하며, 문화재 발굴 지연 등 불가피한 사유로 토지사용가능시기의 변경이 필요한 경우에도 같다.

④ (생략)

⑤ 실무위원회는 토지사용가능시기 3개월 전까지 현장을 점검하여 토지사용가능시기의 준수에 차질이 없도록 필요한 조치를 하여야 한다.

⑥ 지역본부장은 매매계약서에 명시된 토지사용가능시기 이전에 공사준공 및 지적확정측량을 완료한 후 면적정산을 실시하여야 한다. (단서 생략)

 

제4조(토지사용가능시기의 통지) ① 지역본부장은 매매계약에 따른 토지사용가능시기가 도래하는 경우 매수인에게 그 15일 이전에 토지사용가능시기를 통지하여 토지사용을 위한 준비를 할 수 있도록 하여야 한다.(단서 생략)

② 생략

③ 매매계약 체결 후 토지사용가능시기가 변경되는 경우에는 그 내역을 지체없이 매수인에게 통지하여야 한다.